日本商工会議所

20社の不動産会社が加盟するブラジル不動産開発業者協会(Abrainc)の発表によると、2023年の新築住宅販売は、統計を取り始めた２014年1月以降では過去最高記録の2021年の13万1,600軒を24%上回る16万3,100軒で記録更新している。

2023年の新築住宅販売軒数は、前年比では32.6%増加、販売総額は34.7%増加に相当する479億レアルに達している。

昨年の新築住宅販売軒数の大幅増加要因として、大衆住宅建設“私の家、私の暮らし”（MCMV）プログラムによる新規住宅販売軒数は、前年比42.2%増加の11万7,400軒、販売金額は55.1%増加の260億レアルに達している。

昨年の中高級レベルの新築住宅販売は14%増加の4万3,000軒、販売金額は18.9%増加の211億レアルを記録している。

しかし昨年の中高級レベルの新築住宅リリース軒数は、前年比2.0%減少の11万8,000軒、販売金額は10.1%増加の380億レアルを記録している。

昨年の低所得層向け大衆住宅のリリース軒数は、16.7%増加の9万3,300軒、販売金額は39.3%増加の213億レアルとなっている。

2023 年の新築住宅販売並びに販売リリース軒数は、政策誘導金利の高止まりや住宅購入向けクレジットの与信強化などの影響を受けて前年比ともに減少を記録している。

昨年の新築住宅の発売軒数の減少は、市場に出た新規物件の数が2020年の25万4200軒から2021年には37万1700軒に増加したピーク後に発生した。当時、Covid-19 パンデミックの真っ只中、住宅ローンの基本金利はSelic 金利は僅か年間 2% まで減少しており、不動産向けクレジット金利も非常に安かった。

2020年2月の世界的なCovid-19 パンデミック開始、および新型コロナウイルス感染症のワクチンがまだ開発途上で先の見通しが立たず、隔離措置がまだ継続中であるため、他の商品やサービスへの支出が困難だったことだったことも新築住宅の発売軒数の増加を後押ししていた。

. 一方、Selic金利は上昇し、2022年半ばには年率13.75%に達した。不動産購入向けクレジット金利も上昇し、2021年の6.5%から2023年には11%以上に上昇したために、不動産の購入価格が高くなり、販売に影響を及ぼし、発売軒数に影響を及ぼした。

2022年の新規住宅リリース軒数は前年比マイナス3%の33万１０００軒となった。昨年は29万3000軒と新たに減少した。

大衆住宅建設MCMVプログラムに基づく新規物件、発売、ユニット販売の総数のサンプルも、年間比較で2023年に減少を記録。発売軒数は前年比マイナス3.1%、売上高はマイナス17.6%と二桁台の減少を記録している。

ルイス・イナシオ・ルーラ・ダ・シルヴァ政権時の2009年の経済成長加速プログラム（ＰＡC）の大衆住宅建設“私の家、私の暮らし”（MCMV）プログラムは、2019年～2022年のジャイール・ボルソナロ政権時に“ブラジルシンボルカラー大衆住宅 緑と黄色の家 Casa Verde e Amarela”プログラムに改名して大衆住宅建設を行っていた経緯があった。

2023 年第 4 四半期の 大衆住宅建設MCMVプログラムMCMV の住宅建築数は、2022 年末に記録されたものと比べて 14.7% 増加し、昨年の第 3 四半期に報告されたものと比べて 26.5% 増加した。この期間の売上も 4% 増加した。

ブラジル国内の16州都を含む50都市の広告に掲載された販売価格を基準にまとめられる1平方メートル当たりの不動産価格動向を取り扱う「FipeZap」によると、2023年の個人住宅向けの1平方メートル当たりの販売価格は、前年比5.13%の値上がりに留まり、2022年の6.16%値上がり率を下回っている。

昨年の個人住宅向けの1平方メートル当たりの販売価格の値上がり率5.13%は 、住宅賃貸料調整基準となるインフレ指数の総合市場物価指数（IGP-M）の3.18%よりも約2.0%近く上回っており、昨年の広範囲消費者物価指数（IPCA）の先行指標となる拡大消費者物価指数（IPCA-15）の4.45%も上回っている。

2023年12月の1平方メートル当たりの不動産価格動向を取り扱う「FipeZap」指数は、前月比0.29%増加に留まり、10月の0.54%増加、11月の0.37%増加を下回っていた。

昨年の州都の個人住宅の不動産価格の比較では、アラゴアス州マセイオ市は16.0%、ゴイアス州ゴイアニア市は14.84%、南マット・グロッソ州カンポ・グランデ市は12.61%とそれぞれ二桁台の値上がりを記録している。その一方でサンパウロ市は4.69%、リオ市は1.42%に留まっていた。

調査対象の州都以外の都市では、サンタ・カタリーナ州のサン・ジョゼ市は19.63%、イタペーマ市は19,52%、イタジャイ市は13,35%とそれぞれ二桁台の大幅な値上がりを記録している。

昨年の調査対象のブラジル国内50都市の並行メートル当たりの平均販売価格はR$ 8.720、エスピリット・サント州都のヴィトリア市はR$ 10.877、サンタ・カタリーナ州都のフロリアノポリス市はR$ 10.786、サンパウロ市はR$ 10.676であった。

昨年平方メートル当たり最も高かったのは、サンタ・カタリーナ州カンブリウ市はR$ 12.624、次いでイタペーマ市はR$ 12.624、イタジャイ市はR$ 10.490であった。

ゼツリオ・バルガス財団ブラジル経済研究所（FGV／Ibre）の調査によると、2023年12月の住宅賃貸調整率(IVAR) は前月比マイナス1,16%を記録、11月のマイナス0,37%に続いて2カ月連続でマイナスを記録している。

また今年10月の住宅賃貸調整率(IVAR) は、前月比1.80%増加と9月のマイナス1.74%から一挙に大幅に反転していた。今年初め11か月間の過去12カ月間の累計住宅賃貸調整率(IVAR) は、7.46%増加を記録している。

今年12月の都市別住宅賃貸調整率(IVAR)の比較では、リオ市は11月の+2,83%増加からマイナス-3,30%と大幅に反転、サンパウロ市も0,98%増加からマイナス-1,62%を記録している。

前記同様に南大河州のポルトアレグレ市はマイナス0,67%からマイナス-0,10%、唯一ミナス州のベロ・オリゾンテ市はマイナス-1,41%から+0,68%増加に反転している。

住宅賃貸調整率(IVAR)は、ブラジル国内の不動産市場における住宅家賃の月次推移を測定するために用いられているが、次回の調査発表は2月7日が予定されている。

ゼツリオ・バルガス財団ブラジル経済研究所（FGV／Ibre）の調査によると、2023年10月の住宅賃貸調整率(IVAR) は、1.80%増加と9月のマイナス1.74%から一挙に大幅に反転している。

今年10月の過去12カ月間の累計住宅賃貸調整率(IVAR) は、7.43%増加と9月の5.64%増加から1.79%の大幅増加を記録している。

また今年9月及び10月の住宅賃貸調整率(IVAR)の地域別増減比較では、ベロ・オリゾンテ市は9月のマイナス0.02%から10月は1.17%増加を記録。前記同様にポルト・アレグレ市は、マイナス6.83%から8.67%増加に転じている。

一方サンパウロ市は、マイナス0.34%からマイナス0.75%と更に減少を記録したが、リオ市は1.08%増加からマイナス1.65%と反転している。

住宅賃貸調整率(IVAR)は、ブラジル国内の不動産市場における住宅家賃の月次推移を測定するために用いられているが、次回の調査発表は12月7日が予定されている。

不動産会社のデータインテリジェンス分野であるLello不動産社が実施した調査によると、今年初め9か月間のサンパウロ市のテナントや商業施設の賃貸契約数が前年同期比79％増加している。

今年初め9か月間のサンパウロ市のテナントや商業施設の賃貸契約数が前年同期比79％増加は商業用リース部門全体の成約契約数は 16% 増加に繋がっている。

商業用小スペース賃貸よりも大きな施設である商業ホールの賃貸料が 27% 増加している。今年初め9か月間の新規店舗賃貸契約は33％減少している。

自営業者に広く利用されている商業スペースのレンタルの伸びはすでに予想されていたが、80％近い増加は衝撃だったとLello不動産社のRaphael Sylveste取締役は説明している。

Covid-19 パンデミック後は商業スペースレンタルに対する需要は減退していたが、対面でのビジネスへの復帰が需要の増加を促していが、2024年の需要は今年ほど伸びないとSylveste取締役は説明している。

Lello不動産社 の調査では、提示価格と契約の最終価格の差も把握しており、商業用不動産の場合、賃貸契約価格は平均して、広告価格よりも 17% 低い。

大型コマーシャルルームと小スペースの平均割引率は 9%、コマーシャルルームの割引率は 8% となっている。

借り手の需要が減少したテナントでは、一般に改修や改修が必要であり、賃貸契約の最大の割引率である 31% が適用される。

フランチャイズチェーンのCacau ShowやOxxoによる商業スペースの需要が強いために、商業用賃貸契約を取扱う不動産会社は強気の姿勢を崩していない。

ゼツリオ・バルガス財団ブラジル経済研究所（FGV／Ibre）の調査によると、2023年9月の住宅賃貸調整率(IVAR) はマイナス1,74%と8月の1,86%増加から一転して減少に転じている。

今年9月の過去12か月間の累積住宅賃貸調整率(IVAR)は、8月の7,49%増加から5,64%増加から1,58%と大幅な減少を記録している。

今年8月と9月のブラジル国内の主要都市の住宅賃貸調整率(IVAR)の推移比較では、サンパウロ市の住宅賃貸調整率(IVAR)は1,46%増加 からマイナス0,34%に転じている。

前記同様にリオ市は1,09%増加から1,08%増加と横ばい、ベロ・オリゾンテ市は2,84%増加からマイナス0,02%、ポルト・アレグレ市は2,50%増加からマイナス6,83%に転じている。

今年9月の住宅賃貸調整率(IVAR)の前年同月比比較では、ポルト・アレグレ市は5,62%増加からマイナス1,23%に転じている。

前記同様にサンパウロ市は6,42%増加から6,24%とほぼ横ばい、ベロ・オリゾンテ市は10,45%増加から10,15%増加、リオ市は9,42%増加から9,76%増加と唯一増加を記録している。

住宅賃貸調整率(IVAR)は、ブラジル国内の不動産市場における住宅家賃の月次推移を測定するために用いられている。

20社の不動産会社が加盟するブラジル不動産開発業者協会(Abrainc)の発表によると、2023年上半期の新築住宅販売は、前年同期比9,8%増加の6万8.965軒を記録している。

今年上半期の新築充う宅販売は大衆住宅、中級住宅並びに高級住宅ともに販売は好調に推移しており、特に中高級住宅販売軒数は、22,8%増加の2万33軒と二桁台の大幅な伸び率を記録している。

今年上半期の大衆住宅建設“私の家、私の暮らし”（MCMV）プログラムによる新規住宅販売軒数は4,2%増加の4万7.061軒数、中高級住宅販売総額は9,8%増加の88レアルに対して、大衆住宅販売総額は13,1%増加の100億レアルに達している。

一方今年上半期の新規住宅リリース軒数はマイナス13,8%の4万9.505軒、販売総額は1,7%増加の150億レアルであった。

今年上半期の中高級住宅向けの新規住宅リリース軒数はマイナス59,4%の9.317軒に留まり、販売総額はマイナス34,8%の61億レアルに留まっている。

大衆住宅建設“私の家、私の暮らし”（MCMV）プログラムによる新規住宅リリース軒数は17,2%増加の3万9.544軒、新規住宅リリース総額は64,3%増加の87億レアルに達している。

今年7月には、大衆住宅プログラムユニットの最高価格を引き上げ、消費者の購買力を向上させる措置が承認された。 今後数カ月間、手頃な価格の住宅市場が大幅に成長するとAbraincのLuiz França会長は予想している。

ブラジル地理統計院(IBGE)の発表によると、2023年8月の全国土木建設指数 (SINAPI)は0,18%と前月の0,23%よりも若干減少を記録している。

今年8月の過去12カ月間の累積全国土木建設指数 (SINAPI)は3,11%と7月の3,52%よりも減少を記録している。また昨年8月の全国土木建設指数 (SINAPI)は0,58%であった。

今年8月の1平方メートル当たりの平均建設コストはR$ 1.713,52を記録、そのうち建材コストはR$ 1.000,42、労賃はR$ 713,10。7月の1平方メートル当たりの平均建設コストはR$ 1.710,37であった。

8月の建材のコスト比率は０．１４％低下し、前月比を０．１５％下回った。 7 月建材のコスト比率は 0.01% 変動していた。

2023年8月の各州の建設コスト、月間、今年初め8か月間及び過去12カ月間の変動率

ブラジル建設材料工業協会（Abramat）の発表によると、2023年8月のブラジル国内の建材部門売上は前年同月比マイナス1%を記録している。

今年8月の建材部門の仕上げ関連資材の販売は前年同月比マイナス5,3%を記録した一方で、基本建材部門売上は1,8%増加を記録している。

今年8月の建材部門の前月比の売上は0,9%微増、今年初め8か月間の建材部門の累計売上は前年同期比マイナス2,3%、特に仕上げ部門売上はマイナス7,6%と大幅な落ち込みを記録した一方で、基本建材部門売上は1,2%増加を記録している。

今年8月の過去12カ月間の建材部門の累計売上はマイナス3,4%、今年の建材部門の売上はマイナス1.0%が見込まれているが、2022年の建材部門の売上はマイナス6,9%の大幅な落ち込みを記録していた。

銀行金利の引き下げサイクルへの突入、コントロールされているインフレ、新経済成長加速プログラム（PAC-3）並びに大衆住宅建設“私の家、私の暮らし”（MCMV）プログラムなどの要因で、来年の建材販売は楽観的な予想となっている。