日本商工会議所

ゼツリオ・バルガス財団ブラジル経済研究所（FGV／Ibre）の調査によると、2023年1月の賃貸調整率(IVAR) は、2019年から統計を取り始めて過去最高の値上がり率に相当する4.20％高騰している。

今年1月の賃貸調整率(IVAR) は季節的な要因と、マージンを再構築するために賃料を引き上げる家主の意欲の高まりが結果につながったとゼツリオ・バルガス財団ブラジル経済研究所（FGV／Ibre）エコノミストの Paulo Picchetti氏は指摘している。

今年1月の賃貸価格の上昇は記録更新を示す一方で、昨年12月の賃貸価格の 1.19%下落から反転する高騰を記録している。昨年12 月から 今年1 月にかけて、ブラジル国内の主な4つの州都すべてで賃貸価格Ivarは下落から上昇に転じている。

サンパウロの昨年12月の賃貸調整率(IVAR)は、マイナス1.06％から今年1月は2.84％増加に転じている。前記同様にリオ市はマイナス2.41％から1.45％増加、ベロ・オリゾンテ市はマイナス0.46％から0.72％増加、ポルト・アレグレ市はマイナス1.09％から10.15％に高騰している。

またサンパウロ市の今年1月の過去12か月間の累積賃貸調整率(IVAR)は、昨年12月の7.80％から8.20％に増加、前記同様リオ市は8.34％から8.51％、ポルト・アレグレ市は7.15％から16.79％それぞれ増加した一方で、ベロ・オリゾンテ市は11.31％から9.82％に減少している。

この賃貸調整率(IVAR)指標は2019年以降の新しいものであり、インデックスの結果が賃貸セクターの特徴である季節的な影響を依然として受けていることを意味している。季節要因として年の初めは、契約更新においてテナントと家主の間で賃貸料を交渉する重要な期間となっている。

ブラジル国内のサービス部門は、GDPの約 70% を占めるだけでなく、ブラジル経済で最大の雇用数を占めており、COVID-19パンデミック期間中は外出自粛による消費の落ち込みと収入減少の反映でどこも閑古鳥が鳴く状況で、多くの家主はテナントと物件からの収入を失わないように家賃を再調整しなかった経緯があった。

 

全国セメント工業組合（SNIC）の発表によると、経済動向の指標の一つである2022年のブラジル国内のセメント販売は、前年比マイナス2.8％に相当する6,310万トンに留まり、2021年よりも180万トンの販売減少を記録している。

ロシアによるウクライナ侵攻のインパクト、中国、ヨーロッパ並びに米国の経済減速予想で、2023年のブラジル国内のセメント販売予想は不透明感が漂っている。

全国セメント工業組合（SNIC）では、昨年のブラジル国内のセメント販売はマイナス2.0％を若干上回ると予想されていた。また2019年のブラジル国内のセメント販売は前年比3.8％、2020年は10.8％、2021年は6.8％とそれぞれ前年を上回っていたが、2022年は一転して前年比マイナスに転じて状況が一変している。

セメント工業組合（SNIC）の Camillo Penna会長は、過去4年間のブラジルのセメント販売は1,000万トン以上増加していると指摘している。

2022年のセメント販売が前年割れが発生した要因として、予想を上回る降雨量、による建設プロジェクト推進への影響、サッカーのワールドカップ開催などのよう影響で、30万トンに相当する0.5％の減少に繋がったと Camillo Penna会長は指摘している。

また昨年のセメント販売減少の一因として、新規住宅リリース軒数の減少で昨年9月迄は前年同期比マイナス8.5％及び一般家庭の負債増加による自宅リフォームの減少をCamillo Penna会長は指摘している。

昨年の北部地域及び中西部地域のセメント販売は前年比1.6％増加を記録、昨年の北部地域のセメント販売は280万トン、中西部地域は760万トンを記録した一方で、南東部地域のセメント販売はマイナス3.6％の2,980万トンに留まっている。

2022年12月のブラジル国内のセメント販売は前年同月比マイナス6.3％の450万トン、昨年12月の1日当りのセメント販売はマイナス10.2％に相当する18万6,100トンであった。

ボルソナロ政権時に“ブラジルシンボルカラー大衆住宅 緑と黄色の家 Casa Verde e Amarela”プログラムと命名されていたが、再度のルーラ政権誕生で元の大衆住宅建設”私の家、私の暮らし Minha Casa Minha Vida”プログラムに戻ると予想されているが、依然として不透明となっている。

今月8日にブラジリア市でボルソナロ前大統領支持者によるテロ行為は、既に進行しているインフラ整備プログラムには影響を及ぼさないにも拘らず、今後の新規の国内外企業によるインフラ整備プログラムへの投資への影響が懸念されている。

伝統的に年末は建材及びセメント需要が増加傾向を示すにも関わらず、今年末は需要減少に歯止めがかからないと市場関係者は悲観的な見方をしている。

今年11月の建材部門の売上は、前年同月比マイナス5.4%と大幅に落ち込んでいるが、前月比ではマイナス0.3%の落込みに留まっている。

今年初め11か月間の建材部門の累積売上は、前年同期比マイナス6.8%と大幅な落ち込みを記録しているとブラジル建設材料工業協会（Abramat）の統計に表れている。

ジェツリオ・ヴァルガス財団（FGV）では、今年の建材部門の売上は、年初予想の前年比1.0%増加から10月には前年比マイナス2.2%に下方修正している。

ブラジル建設材料工業協会（Abramat）では、今年の建材部門の売上は前年比マイナス6.0%、11月の過去12カ月間の売上は前年同期比マイナス7.2%に留まっている。

今年の建材部門の売上の下方修正の要因として、一般家庭の負債増加、来年1月から政権を担うルーラ新政権の財政および経済政策に関する不透明感が一般消費者の需要意欲を削いでいるとブラジル建設材料工業協会（Abramat）のRodrigo Navarro会長は指摘しているが、来年の建材業界は反転すると見込んでいる。

全国セメント工業組合（SNIC）の発表によると、経済動向の指標の一つである今年11月のブラジル国内のセメント販売は、前年同月比マイナス0.8%の540万トンに留まっている。

11月の1日平均当たりのセメント出荷は前年同月比マイナス0.9%の24万1,900トン、前月比では1.3%増加を記録している。

また今年初め9か月間の累積新規住宅販売リリース軒数は前年同期比マイナス8.5%を記録、新規住宅販売リリース軒数の減少は、今後数カ月間の住宅建設件数の減少及び住宅販売軒数の減少につながるとブラジル建設工業会議所（Cbic）では指摘している。

今年初め11か月間のセメント販売は前年同期比マイナス2.5%の5850万トン、11月の過去12カ月間では前年同期比マイナス2.0%の6290万トンを記録している。

伝統的に毎年11月のセメント販売は増加していたが、今年11月はサッカーのワールドカップ開催、不透明なブラジル経済の先行き、高止まりする行員り、一般家庭の負債増加でセメント販売の足枷になっていると全国セメント工業組合（SNIC）のPaulo Camillo Penna会長は指摘している。またワールドカップ開催の期間中のセメント販売は100万トン減少に達する可能性を指摘している。

来年1月に就任する労働者党PTのルーラ大統領の経済政策の方向性に関する不透明なシナリオは、主に次期政権を牽引する組閣と公共支出政策の不確実性によるもので、ここ数週間の不動産市場ビジネス界の先行きの信頼水準に悪影響を及ぼしているものの、2023年以降の新規住宅リリース及び住宅販売に足を引っ張る水準まで行っていない。

低所得層向けの不動産部門で事業を行うデベロッパーは楽観的な見方をしている。低所得層向けの住宅販売に関していは、ルーラ新政権は住宅購入のための恩典を設けると予想されている。

2009年のルーラ政権時の経済成長加速プログラム（ＰＡC）の大衆住宅建設”私の家、私の暮らし Minha Casa Minha Vida”プログラムはボルソナロ政権時に“ブラジルシンボルカラー大衆住宅 緑と黄色の家 Casa Verde e Amarela”プログラムと命名されていたが、再度のルーラ政権誕生で元の大衆住宅建設”私の家、私の暮らし Minha Casa Minha Vida”プログラムに戻ると予想されている。

さらに、大衆住宅建設”私の家、私の暮らし Minha Casa Minha Vida”プログラムには金利の補助、高金利のサイクルから保護される特別信用枠が設定されると予想されている。

低所得者向け住宅部門を除いた中高所得者層向け住宅部門では、依然として高どまりしている住宅ローンの高金利に慎重になっているが、富裕層よりも中間所得層が住宅購入に慎重になっている傾向がある。

低所得者層向け住宅部門は、ルーラ新政府によって優先事項として位置づけられると不動産仲介プラットフォーム UBLink の創設者である Rogério Santos 氏は説明している。

また中間所得者層にとっては、依然として金利が高いため、不動産の購入が法外なものになる可能性があるとRogério Santos 氏は指摘している。

ブラジル不動産開発業者協会（Abrainc）及びデロイト社共同の9月30日～10月16日までの加盟企業45社対象の調査によると、今年第3四半期の新規住宅需要は、低所得層向けが牽引して前四半期比9.1％増加している。

今年第3四半期の新規住宅販売は、2009年のルーラ政権の経済成長加速プログラム（ＰＡC）の大衆住宅建設”私の家、私の暮らし Minha Casa Minha Vida”に替わる“ブラジルシンボルカラー大衆住宅 緑と黄色の家 Casa Verde e Amarela”は16.7％と二桁台の伸び率を記録した一方で、中級・高級住宅販売は3.1％増加に留まっている。

第3四半期の中級・高級住宅販売が3.1％増加に留まっているのは、既に2021年第2四半期から傾向が表れ始めており、インフレの高止まりや不動産購入向け金利が上昇を続けているために、高額な新規住宅購入には慎重になる傾向が続いている。

今年第4四半期の住宅販売は、低所得層向け住宅販売は継続して好調を維持すると予想されている一方で、中級以上の高価格帯の住宅販売は継続して低迷すると予想されている。

今年第3四半期の平均住宅価格は前四半期比10.3％と二桁台の伸び率を記録したが、調査開始の2020年第3四半期以降では最も低い伸び率を記録している。

今年第3四半期の“ブラジルシンボルカラー大衆住宅 緑と黄色の家 Casa Verde e Amarela”の住宅価格は13.0％増加、一方中級以上の高価格帯の住宅価格は8.3％増加している。

第4四半期の新規住宅価格は、低価格層及び中級以上の高価格帯の住宅価格は大幅増加が予想されており、また今後12か月後及び5年後の住宅価格も大幅な増加が予想されている。

フランス資本でブラジル国内の主要都市に大規模なホームセンターを構えるLeroy Merlin社は、人口密集地帯で日々の建材需要に応じるための、小規模な建材小売店エクスプレス店を2024年までに10億レアルを投資して150店舗の新規開設を発表した。

Leroy Merlin社が予定している小規模店舗のエクスプレス店の開店は既にメガホームセンターを構えているサンパウロ州、リオ州、南大河州、ミナス州、パラナ州及びサンタ・カタリーナ州での新規開店が予定されている。

新規開店の小規模建材販売店舗エクスプレス店の販売面積は600平方メートルから1,000平方メートルで6,000アイテムの建材を販売するが，メガホームセンターの売り場面積は7,000平方メートルから1万8,000平方メートルで販売建材アイテムは7万種類に達している。

人口密集地区での小規模建材販売のエクスプレス店のモデルはコンペチターの Telhanorte社は2019年8月にサンパウロ市で開設、今ではサンパウロ市内に8店舗を構えている。2021年にはTumelero Jáの店舗名で南大河州で新規開店している。

Leroy社は2020年末にサンパウロ市のカンポ・ベロ地区でモデル店を開設、1年以上のオペレーション分析では予想を上回る売上を記録して、投資にゴーサインを出している。

サンパウロ南部地区のカンポ・ベロ店舗に次いでサンパウロ市東部地区 Perdizesに2店舗目を開設、今年12月末までに3店舗及び4店舗を開設を予定している。

Leroy社によるエクスプレス店舗の開設は、ホームセンターまで行く時間のない早急な改修や修理を擁する顧客やオンライン販売による宅配時間を待てない顧客の需要の掘り起こしを目指している。

Leroy社は過去数か月間でメガホームセンターでの売り上げを伸ばしており、昨年の44店舗のメガホームセンターの売上は82億レアルに達している。

ブラジル建設工業会議所（Cbic）の発表によると、2022年第1四半期の新規住宅販売リリース件数及び住宅販売は、昨年同期比並みで推移していると発表、ブラジル国内196都市の調査で判明している。

今年第1四半期の住宅販売リリース軒数は、前年同期比マイナス2.6％の5万3,072軒、住宅販売は、1.4％微増の7万3,923軒を記録した一方で、前四半期比の住宅販売リリース軒数は、マイナス42.5％と半数近くの減少を記録している。

. 今年3月の過去12か月間の累積住宅販売リリース軒数は、前年同期比19.9％増加の29万3,976軒、住宅販売は6.2％増加の28万9,466軒、住宅在庫は営業日数換算で10.2ヶ月に相当、前年初めよりも5.3％増加している。

 ブラジル建設工業会議所（Cbic）では、連邦政府による輸入鉄鋼製品に対する輸入税の減税同様の他の建設資材に対する減税政策の適用を期待している。

今年第1四半期の“ブラジルシンボルカラー大衆住宅 緑と黄色の家 “Casa Verde e Amarela”プログラムによる住宅販売シェアは、2020年初めの57％から42％と15％もマーケットシェアを落としている。

 緑と黄色の家 “Casa Verde e Amarela”プログラムによる住宅販売減少は、建築資材の値上げりによる建設コストの上昇、インフレ上昇による住宅購入希望者の実質賃金の目減り、建設業界の企業経営者の先行き不透明感の上昇で、住宅販売リリース軒数にインパクトを与えている。

ジェツリオ・ヴァルガス財団（FGV）の今年4月の過去12か月間のブラジル建設コスト指数(INCC) は11.5％上昇しているが、今年下半期からの更なるドルに対するレアル通貨の上昇、Selic金利の切下げサイクル入りをブラジル建設工業会議所（Cbic）のCelso Petrucci副会長は予想している。

2021年から継続して住宅建設業者や住宅購入希望者を悩ませてきた建設資材コストの上昇を抑制する手立てはなく、住宅建設コストの5.0％のセメント及び派生品は二桁の値上がりを余儀なくされている。

大手セメントメーカーのVotorantim社, Holcim社, Intercement,社 Supermix社及びCortesia社は、先週サンパウロ市都市圏で事業を手掛ける建設会社にセメント価格の10％～16％の値上げを通達している。

大手セメントメーカー各社は、ディーゼル燃料価格の値上げに伴う輸送コストの上昇やレアル通貨に対するドル為替変動などの要因で、セメント価格への価格転嫁を余儀なくされている。

セメントメーカーは建設会社へのセメント価格の後決めの慣例である前売り販売を中止、価格改正後に納められるセメントの価格は、値上げ後の価格が徴収される。

ジェツリオ・ヴァルガス財団（FGV）の今年4月の過去12か月間のブラジル建設コスト指数(INCC) は11.5％上昇、5月のサンパウロ州の建設労働者の給与調整は12.5％となっているために、更なる人件費上昇で建設コストへの反映を余儀なくされている。

covid-19パンデミック期間中の過去2年間は、大半の企業はリモートワーク導入を余儀なくされていたが、ハイブリッドワーク向けコワーキング形式導入が見直されて、コワーキングスペースが急増してきている。

不動産セクターのコンサルタント会社Newmark 社の調査によると、COVID-19パンデミックが猛威を振るっていた期間中のオフィスエリア閉鎖を余儀なくされたのは16％に対して、不動産会社の賃貸料は平均75％減少した。

しかしCOVID-19対応ワクチン接種の拡大に伴って、これらの賃貸オフィススペースはすでに再利用され、さらなる拡大がが見込まれている。 現在、コワーキング拡大の原動力は、対面での作業を再開し始めた企業からの要望が大きいが、従業員のためのより柔軟なモデルが要求されている。

ブラジル国内の州別コーワキングスペース調査によると、サンパウロ州のコーワキングスペースは663カ所と断トツ、リオ州129カ所、ミナス州112カ所、南大河州97カ所、サンタ・カタリーナ州90カ所がトップ5を占めている。

続いてパラナ州は87カ所、ペルナンブーコ州53カ所、ブラジリア連邦直轄地42カ所、バイア州36カ所、セアラー州33カ所、エスピリット・サント州27カ所、ゴイアス州18カ所、パラー州及びバライーバ州はそれぞれ17カ所、マット・グロッソ州14カ所、唯一ローライマ州はコーワ―キングスペースを擁していない。

Newmark 社の調査によると、今年4月のサンパウロ市内のコーワキングスペースの空室率は、23.8％と3月の21.9％から約2.0％近く上昇している。

COVID-19パンデミックの前は、コワーキングスペースは基本的に中小企業によって利用されていたが、より柔軟な作業モデルへの移行で、大企業もハイブリッド形式の働き方の導入で、固定費コスト削減に繋がるコワーキングスペースの活用を積極的に進めている。

ペトロブラス石油公社は、リオ市内の本社スペースを縮小して固定費削減の一方で、従業員を収容するためのコワーキングスペースの入札を開始とNewmarK社のMariana Hanania取締役は説明している。

全国セメント工業組合（SNIC）の発表によると、経済動向の指標の一つである2022年第1四半期のブラジル国内のセメント販売は、今年1月から2月にかけての長雨の影響も受けて前年同月比マイナス2.4%を記録、3月のセメント販売は0.3%微増の553万トンを記録している。

今年第1四半期のブラジル国内のセメント販売は、前年同期の1,516万トンから1,480万トンと約50万トン近く減少、輸出を含むセメント販売はマイナス2.2%の1,491万トンであった。

今年3月の1日当たりの平均セメント販売は前年同月比4.4%増加、前月比でも2.1%増加、第1四半期の1日当たりの平均セメント販売はマイナス3.1%を記録している。

セメント消費量の大きな比重を占める個人による自宅建設のためのセメント販売は、高止まりする失業率、目減りしている実質収入、一般家庭の負債率が51.9%に達しているために、自宅建設のためのセメント販売は減少傾向となっている。